Cockpit REIT
Méthodologie
Version de recette — données en cours de curation, à vérifier avant mise en ligne.
Le « multiple sur résultat récurrent » dépend de la zone
Il n’existe pas de « P/FFO » universel. Chaque zone publie sa propre mesure de résultat récurrent, et ces mesures ne sont pas identiques entre elles :
- États-Unis — FFO / AFFO (convention Nareit). Résultat net retraité des amortissements immobiliers et des plus-values de cession ; l’AFFO déduit en plus le capex de maintenance.
- Europe — EPRA Earnings (base IFRS). Résultat récurrent défini par l’EPRA ; certaines foncières publient une mesure propriétaire proche (par exemple un « FFO groupe »), basée sur l’IFRS et non identique au FFO américain.
- Asie — Distributable income / DPU. Les REITs de Singapour ou de Hong Kong publient un revenu distribuable et une distribution par part (DPU), pas de FFO.
C’est pourquoi chaque multiple affiché dans le Cockpit porte un badge indiquant sa convention. Comparer un multiple américain et un multiple asiatique n’a de sens qu’en gardant cette différence à l’esprit.
Score qualité — v1-provisoire (seuils explicites, en attente de validation métier)
Score purement descriptif, calculé à partir de données publiées selon la méthodologie ci-dessous. Ce n'est ni une note d'opinion, ni un signal d'achat ou de vente.
Quatre volets notés de 0 à 5, affichés séparément — jamais agrégés en une note unique. Une donnée manquante donne « — », jamais une estimation. Seuils exacts :
Bilan
- LTV ≤ 30 % → 5 ; ≤ 40 % → 4 ; ≤ 50 % → 3 ; ≤ 60 % → 2 ; au-delà → 1
- Dette nette/EBITDA ≤ 4× → 5 ; ≤ 5× → 4 ; ≤ 6× → 3 ; ≤ 7× → 2 ; au-delà → 1
- Si les deux mesures existent, la plus prudente (le minimum) est retenue
- Ajustement : dette à taux fixe ≥ 85 % → +0,5 ; < 50 % → −0,5
Revenus locatifs
- Occupation ≥ 97 % → 5 ; ≥ 95 % → 4 ; ≥ 92 % → 3 ; ≥ 88 % → 2 ; en-dessous → 1
- Ajustement : WALE ≥ 6 ans → +0,5 ; premier locataire > 15 % des loyers → −0,5
Soutenabilité du dividende
- Statut : en croissance → 4,5 ; stable → 3,5 ; coupé/suspendu récemment → 1,5
- Ajustement : rendement > 8 % → −1 (tension possible sur la distribution)
Valorisation relative
- Décote sur NAV ≥ 20 % → 4,5 ; ≥ 5 % → 4 ; entre −5 % et +5 % → 3 ; prime 5-20 % → 2 ; prime ≥ 20 % → 1
Provenance des données
Les cours et dividendes des titres américains sont rafraîchis automatiquement (données Tiingo : dividendes des 12 derniers mois rapportés au dernier cours de clôture). Les autres données — fondamentaux, bilan, occupation, éligibilité — proviennent d’une curation manuelle à partir des publications des sociétés, mise à jour à chaque publication trimestrielle ou semestrielle. Chaque fiche indique sa date de dernière revue et ses sources.
Aller plus loin
Les informations et résultats fournis par ce simulateur ont une vocation exclusivement pédagogique et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une offre d'achat ou de vente d'instruments financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en bourse comporte un risque de perte en capital.