La thèse d'investissement
Pourquoi nous construisons des portefeuilles de REITs en direct, pas d'ETFs immobiliers.
Les Real Estate Investment Trusts sont des sociétés cotées qui détiennent de l'immobilier de rendement : logistique, santé, résidentiel, data centers. Les acheter en direct — plutôt que via un ETF — supprime une couche de frais permanente et vous donne le contrôle de ce que vous possédez.
L'arithmétique des frais d'ETF.
Hypothèse : un portefeuille de 500 000 € générant 8 % brut par an sur 25 ans.
- REITs en direct (frais d'enveloppe 0%)3,42 M€
- ETF à 0,40 % par an3,10 M€
- Différence+ 320 000 €
Cet écart représente ce que le gérant de l'ETF extrait pour détenir un panier que vous pourriez posséder en direct.
Ce que les ETFs cachent.
Les canards boiteux. Les indices pondérés par la capitalisation vous forcent à détenir les plus gros émetteurs — parfois les plus endettés ou les plus exposés aux secteurs en déclin (bureaux américains, par exemple).
Inefficacité fiscale et de change. Un véhicule collectif ne peut pas optimiser la retenue à la source selon votre juridiction. La détention en direct, si.
Aucune sélectivité dans les cycles. Quand la logistique est hors de prix et la santé bradée, un indice achète les deux aveuglément. Pas nous.
Ce qu'un portefeuille REIT type contient réellement.
Logistique & Industrie
22%Centres de distribution du dernier kilomètre profitant de la croissance structurelle du e-commerce.
Résidentiel
18%Appartements multifamiliaux dans des métropoles européennes et américaines où l'offre est contrainte.
Santé
16%Cabinets médicaux, laboratoires, résidences séniors — des baux longs et un vent arrière démographique.
Centres de Données & Tours
14%L'immobilier numérique qui soutient le cloud et l'infrastructure 5G.
Commerce (Sélectionné)
12%Supermarchés et commerces de proximité — pas les grands centres commerciaux US. Loyers indexés.
Diversifié & Spécialisé
18%Self-stockage, maisons individuelles, baux triple-nets — des actifs à flux de trésorerie purs.
Allocation indicative uniquement. Les pondérations réelles dépendent des valorisations au moment de la construction et de votre profil de risque.
Les risques. Nous ne les atténuerons pas.
Sensibilité aux taux d'intérêt. Les REITs baissent généralement quand les taux longs montent rapidement — 2022 a vu une chute de +25 %.
Concentration sectorielle. L'immobilier n'est qu'une part de l'économie mondiale. Nous recommandons que les REITs représentent 15 à 35 % de votre patrimoine total, pas 100 %.
La liquidité est réelle mais pas instantanée. Les REITs cotés s'échangent quotidiennement, mais une vente forcée en pleine panique fait toujours mal.
Risque du gérant. Un REIT est une entreprise ; de mauvaises décisions d'endettement peuvent détruire du capital. C'est exactement pour cela que nous les sélectionnons un par un.
Pourquoi ça marche quand même.
Sur des périodes glissantes de 10 ans depuis 1990, les REITs cotés ont surperformé à la fois le S&P 500 et les fonds immobiliers privés — net de frais.
Ils sont tenus par la loi (aux États-Unis et dans la plupart des régimes européens) de distribuer la majeure partie de leurs revenus imposables sous forme de dividendes, produisant un rendement en espèces stable généralement compris entre 3,5 % et 5 %.
Et contrairement à l'immobilier physique, vous ne gérez pas de locataires, de réparations ou de vacances — mais vous possédez quand même les murs.
L'étape suivante
Voyez à quoi cela ressemblerait dans votre portefeuille.
Nous modéliserons votre allocation actuelle face à un portefeuille de REITs en direct sur 10, 20 et 25 ans — incluant les frais, l'imposition et le réinvestissement des dividendes.